Mennyit ér egy bucsai ingatlan?

Annak ellenére, hogy ebben a kérdésben elég egyszerű a választ megtalálni, mégis rengeteg vitám volt. Mármint nem Bucsán, hanem egyébként.

A pontos válasz az, hogy egy ingatlan értéke pontosan annyi, amennyit a vevő hajlandó és képes kifizetni, valamint amit az eladó is el tud fogadni. A vevő az ár letörésében, az eladó az ár maximalizálásban érdekelt. Erre a folyamatra a túlkereslet és a túlkínálat is hat, de ezeket mindenki tudja. Természetesen nem ezt szeretném taglalni, hanem a számszerű értékeket. 

Aki a tömör választ keresi, annak irányadóként a 120 ezer fit/négyzetméter a válasz, legalábbis 2024 elején így fest a kép. A valóság azonban összetettebb.

Hol nem szabad keresni a valós árat?

A rövid válasz első része: a hirdetésekben. Az, hogy egy hirdetési oldalon milyen eladási árakat látunk, csupán azt jelzi, hogy az eladók milyen sávban gondolkodnak. Erre hat az is, hogy mennyire gyorsan akarják eladni, mennyi ideje próbálkoznak, kikkel találkoztak közben, nem beszélve arról, hogy ház és ház között is nagy különbségek lehetnek, sok-sok ok miatt.

Amikor mi kerestünk eladó házat, akkor például 600 ezer forint és 7 millió forint között láttunk hirdetéseket. Nagyjából mindegyik a 70-100 négyzetméteres kategória volt, mindegyikhez nagy telek volt, az állapot pedig a nagyon felújítandó és a nagyon jól felújított között mindenféle volt. Amikor személyesen találkoztunk az eladókkal, akkor a többségük kikötötte, hogy csak akkor lehet megnézni az ingatlant, ha szóba sem jön az alku lehetősége.

Nekünk úgy tűnt, mintha Bucsán abszolút nem lenne sürgős az eladás, az eladók inkább kivárják, amíg megkapják az árat, akkor is, ha éveket kell várniuk. Hasonló falvakban is találkoztunk ilyennel. Ez annyira nem ritka, de az, aki a pörgő ingatlanpiachoz van szokva, értetlenül szokott ez előtt állni. Nehezen értik meg, hogy ráérnek az emberek. Azt meg még nehezebben, hogy ami itt az egyik évben irracionálisan magas árnak tűnik, 1 vagy 2 év múlva egy nagyon alacsony ár lesz.

Máshol, ahol sokkal több eladás történt, ott érezhetően rugalmasabbak voltak az árak. Néztünk például több házat Budapest és Diósd határán. Ott a 8-10 milliós kategóriában meghirdetett házak esetén a megtekintés során mindenki elmondta, hogy az ingatlanjaik akár 14-16 milliót is megérnének, csak nem akarják nagyon áron alul adni. Azért mentek le mégis az áraikkal, mert a vevők pár telekkel arrébb találtak hasonló adottságú ingatlant, ezért elindult az árverseny. Sőt, volt olyan 10 millióért kínált ingatlan is, amelyiknek a tulajdonosa szinte könyörgött, hogy vegyük meg tőle 4 millióért.

Ennek a hátterében az állt, hogy a környék mindenféle minősítése meglehetősen zavaros volt, ezért inkább túladni akartak a tulajdonosok a feleslegessé vált ingatlanjaikon. Féltek arról, hogy a közeljövő változásai évekig befagyasztják az eladásokat, ezért inkább addig akartak bármennyi pénzhez jutni, ameddig lehetett.

Ugyanennyire nagy hiba az ingatlanos cégeknek azokra az elemzéseire hallgatni, amelyeket itt-ott megjelenítenek, mint "híreket". Ezek az elemzések piaci termékek, nem egyszer kifejezetten céljuk a piaci folyamatok alakítása. Onnan tudom, hogy dolgoztam nagy ingatlanos cégnél, ahol állítottunk össze ilyesmiket. Mindig pontosan tudtuk, hogy csökkenteni vagy emelni akarjuk az árakat. Sőt, ezt szolgáltatásként is eladtuk építő cégeknek, akik attól függően fogalmazták meg a megrendelési igényüket, hogy a vétel vagy az eladás fázisában voltak. Ez nem törvénytelen, sem etikátlan, de azért nagyon tudtak torzítani. Most sincs ez másképpen.

A szerződéses árak 

Gondolom a válasz mindenki számára egyértelmű, a szerződésekben szereplő árak az érdekesek. A KSH-nak van egy ingatlanadattár nevű adatbázisa, amelyből megismerhetők ezek az árak. Ez az adatbázis a szerződött vételárakkal dolgozik, így a piac valóságos helyzetről kapunk belőle egy átfogóbb képet. Az összeállításából eredő hibája az, hogy a múltat ismerhetjük meg belőle, hiszen a beérkezett adatokból állítják össze.

Ebben a vételár és a ház négyzetméterben kiszámolt hányadosával mérik az ingatlanok árait. Alacsony esetszám esetén (vagyis amikor kevés szerződés köttetik) nem közölnek adatot, a tájékoztatásuk szerint ezzel a szerződések tartalmát védik, amelyek magánszerződések lévén, nem nyilvános adatok. Ezeket egyedileg nem lehet közölni, csak összesítetten. Ha mondjuk csak 2 szerződés lenne, akkor egy "átlagár" és egy ismert szerződéses árból ki lehetne következtetni a másikat.

Az sem lenne lényegtelen, hogy milyen állapotúak a tulajdonváltásban érintett házak, mekkora a telek, stb. - ezekről sajnos nincs adat. Nem szerepelnek itt az üres telkek sem, amelyek egy másik piacot képeznek.

Jelenleg 2015 és 2022 között vannak elérhető számok. Ezek szerint Bucsán az átlagos vételár 2022-ben 89 ezer forint volt. Vagyis két évvel ezelőtt átlagosan 6,2 millióért keltek el a 70 négyzetméteres házak. 2015-ben 2,6 millió volt ez az érték, tehát az árak (nem meglepő módon) folyamatosan emelkednek.

Az átlagos négyzetméterárak Bucsán
(KSH)

2022-re vonatkozóan elérhető az is, hogy 5,1 és 7,3 millió közé esett a legtöbb ügylet, míg 2015-ben 2,1 és a 3,1 millió közé eső sávban szerződtek. Jellemzően nem annyira nagy az eltérés a vételárakban. Amikor viszonylag sok az eladó ingatlan, akkor az le tudja törni az árakat. Amíg 6 ház cserélt gazdát, annak nem volt árakat letörő hatása, de 9 ház esetén már volt erre esély.

Látható az is, hogy 2015 és 2018 között duplázódtak az árak. A triplázódás, tehát a 120 ezer forintos négyzetméterár, ma már elérhető, de rövidebb távon a 200 ezer forint sem kizárt. Egy 10 éves időszak után szerintem a 350 ezer forint még nagyon kedvező árnak fog tűnni a faluban.

A jövő?

Bucsa árainak a sorsa rövidebb távon azon múlik, hogy Karcagon mi lesz. Nem kellene, hogy így legyen. Ahogyan a fejlettségről készített posztban is jeleztem, Bucsa előtt rendkívüli lehetőség áll, amivel a Hajdúszoboszlóban és a Gyulán lévő árak lennének a jellemzők.

A helyi fejlesztések nélkül viszont Bucsa árai azon múlnak, hogy sikerül-e azoknak egy alternatívát mutatni, akik Karcagon keresnek családi házat. Ahol Karcagon olcsók a házak, ott nem véletlenül azok. Autóval egy 10-15 percre esik Bucsa, ahol a családi ház és a kert előnyeit a karcagi hátrányok nélkül meg lehet kapni. Ha ezek az emberek mérlegelik az előnyöket és a hátrányokat, akkor még a 140-160 ezres négyzetméterár mellett is megéri Bucsán vásárolni. Ezért mondhatni azt, hogy Bucsa ma még olcsó.

Karcagon a négyzetméterár lassan meghaladja a 300 ezer forintot, de ez még nagyon nem a vége. Ez az áremelkedés húzza fel a bucsai árakat is, csak a bucsai eladók kivárnak. Valószínűleg többen is ismerünk olyanokat, akik az üresen álló ingatlanjaikat azért nem hirdetik meg, mert erre a 300 ezres árszintre várnak. Ez pár éve még irracionálisnak tűnt Karcagon is, most már viszont ott ez van.

A karcagi "rossz rész" kockázatai helyett már vannak olyanok, akik inkább Bucsán keresnek 15-18 milliós kerettel. Ahogy látom azért lassult le a vevők és az eladók egymásra találása, mert sokan megértették, hogy amit ma 10-12 millióért eladhatnak, hamarosan sokkal többet ér, ezért inkább jegelték az eladási szándékukat.

A bucsai piac azért lassú, mert nem cégek szervezik az eladásokat. A gyenge túlkereslet és a folyamatosan emelkedő árak miatt erre a többség nem akar költeni, mivel feleslegesnek tűnik. Egyébként beszéltem olyan ingatlanos céggel, amelyiknek a kínálatában van bucsai ingatlan (egy sajátot szerettem volna általuk eladni), de még ők is azt mondták, hogy érdemes 1-2 évet várni, mert a várakozásaik szerint radikálisan emelkedni fognak az árak. 

A közhiedelemmel szemben az is tény, hogy kevés a lakatlan házak aránya. A faluban 936 ház van (lakásokat is ide számolják), amelyből 862 lakott, 74 pedig üres. Ez azt jelenti, hogy a házak 7,9 százaléka áll üresen. Az országos átlag 15 százalék. A környéken csak Ecsegfalva rendelkezik jobb aránnyal, ott 7,54% a lakatlan lakások aránya. 

Azzal is számolni kell, hogy pár éve még fillérekért lehetett a környéken üres telkeket venni, viszont ma már az üres, közmű nélküli telkek ára is átlépte az 1000 forintos négyzetméterárat. Amikor pár éve telket vettünk, akkor még 150-160 forintos négyzetméterárak voltak. Sőt, tavaly még 120 forintos négyzetméterárért is láttunk telket, ami ráadásul irányár volt. Ez is jelzi, hogy valami elindult egy jóval magasabb árszint felé.

Persze az is benne van az egész helyzetben, hogy egy itteni ház eladása után nem lehet máshol ingatlant vásárolni a vételárból. Egy jó áron eladott bucsai házból nem lehet például megvenni egy budapesti kicsi lakást. Tehát ezek az árak csak a "feleslegessé vált" házakat viszik el, egy tömeges elköltözés elindításához ez kevés (ami nem is baj). Mindez pedig azt is előre vetíti, hogy hiába emelkednek az árak, az emelt árak is annyival elmaradnak az ország többi részétől, hogy nem fogja "felpörgetni" a helyi piacot.